Poter usufruire delle agevolazioni fiscali prima casa è certamente un grande vantaggio per coloro che vogliono acquistare un’abitazione: basti dire che su un’immobile del valore catastale di circa 150 mila euro, quindi un valore medio che può interessare una buona fetta delle transazioni immobiliari più comuni, il risparmio in termini di tasse e imposte potrebbe avere un valore pari o superiore a 10 mila euro. Per questo torniamo sull’argomento, per dare contezza delle novità degli ultimi anni in materia.
Torna utile allora ricordare che dal 1 gennaio 2014, per espressa disposizione normativa,(art. 1, comma 1 periodo 2 testo unico imposta di registro, Tariffa parte prima) occorre innanzitutto che il trasferimento abbia ad oggetto case di abitazione non rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
In sede di stipula dell’atto di trasferimento dell’abitazione il contribuente deve, oltre ad attestare la sussistenza dei requisiti personali per usufruire delle agevolazioni, dichiarare la classificazione dell’immobile stesso, in quanto, come anticipato, solo le dette categorie catastali possono beneficiare dell’aliquota agevolata.
Non è più rilevante, di converso, il riferimento al vecchio D.M. 2 agosto 1969 (pubblicato su G.U. del 27 agosto 1969).
Oggi quindi non è più necessario che l’immobile possa considerarsi non di lusso secondo i criteri del decreto ministeriale, criteri che avevano dato luogo a non pochi contenziosi tributari: è necessario invece, ma anche sufficiente, che l’immobile rientri nelle categorie catastali A2, A3, A4, A5, A6 e A7.
Si segnala inoltre quanto segue: il requisiti della mancata fruizione delle agevolazioni prima casa in precedenza e della mancata prepossidenza di altri immobili nello stesso Comune di acquisto, è stato di recente modificato.
Il comma 55 dell’art. 1 della legge 28 dicembre 2015 n. 108 (legge di stabilità 2016) modifica la nota II bis della tariffa parte prima D.P.R. 131/1986 aggiungendo il comma 4 bis, ai sensi del quale “l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4” Pertanto viene oggi data la possibilità di comprare un nuovo immobile beneficiando delle agevolazioni della prima casa, anche se si è già possessori di altra “prima casa”.
Per fare ciò, occorre, però, rispettare due condizioni: che il “vecchio” immobile sia stato acquistato con i benefici prima casa e che venga venduto entro un anno dalla data del nuovo atto acquisto. Ed invero, nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare, specificamente, l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto. In mancanza di tale alienazione (anche a titolo gratuito con una donazione) nei dodici mesi, si decade dal beneficio delle godimento delle agevolazioni: l’imposta di registro è dovuta nella misura ordinaria (9 per cento) con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30 per cento.
Per gli altri requisiti necessari per fruire dell’aliquota agevolata, si rinvia, in questo stesso sito, all’articolo “Agevolazione prima casa”.
La legge di bilancio 2019 conferma le agevolazioni per comprare l’abitazione principale, non cambiano, infatti, i requisiti per beneficiare della riduzione dell’imposta di registro, ipotecaria, catastale e dell’IVA. La casa resta protagonista indiscussa di sconti e agevolazioni fiscali, e le novità recentemente apportate non sono state sicuramente indifferenti.
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